Bolån: kontantinsats, amortering och ränta
Ett bolån är ett lån där bostaden är säkerhet. Här förklarar vi hur kontantinsats, belåningsgrad och amortering fungerar efter de regler som gäller sedan 1 april 2026, och vad du ska titta på i bolåneräntan.
Resultat
–
- Belåningsgrad
- –
- Krav på amortering
- –
- Ränta per månad (före ränteavdrag)
- –
- Amortering per månad (minst)
- –
Så fungerar ett bolån
Du lånar pengar av en bank för att köpa en bostad, och banken tar pant i bostaden. Du betalar ränta på hela lånet och amorterar, alltså betalar av, en del av skulden över tid. Lånet delas ofta upp i flera delar med olika räntor och bindningstider.
Ett viktigt begrepp är belåningsgraden. Den visar hur stor del av bostadens värde som är lånad: lånet delat med bostadens värde.
Exempel: Bostaden är värd 3 000 000 kronor och du lånar 2 400 000 kronor. Belåningsgraden är 80 procent.
Kontantinsats och bolånetak
För lån som tas från och med 1 april 2026 får du låna högst 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper bostaden. Det betyder att kontantinsatsen är minst 10 procent. Före 1 april 2026 var taket 85 procent och kontantinsatsen minst 15 procent.
Om du vill öka lånet senare på samma bostad, ett så kallat tilläggslån, får belåningsgraden vara högst 80 procent.
Exempel: Vid ett köp för 3 000 000 kronor är kontantinsatsen minst 300 000 kronor och lånet högst 2 700 000 kronor.
Banken gör också en egen kreditprövning av din ekonomi. Du får därför inte automatiskt låna upp till taket. Har du inte kontantinsatsen än kan du räkna ut hur mycket du behöver spara i sparmålskalkylatorn.
Amorteringskrav
Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden. Procentsatsen räknas på lånebeloppet.
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent av lånet |
| Över 50 men högst 70 procent | 1 procent av lånet |
| 50 procent eller lägre | Inget krav |
Exempel: Med ett lån på 2 400 000 kronor och en belåningsgrad på 80 procent är kravet 2 procent. Det blir 48 000 kronor per år, alltså 4 000 kronor i månaden.
Det skärpta amorteringskravet, som gav ytterligare 1 procent för dig med skulder över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, togs bort 1 april 2026. Enligt regeringen upphör kravet inte automatiskt för lån som redan omfattas av det. Har du ett äldre lån bör du därför kontakta din bank.
Bolåneräntan
- Rörlig ränta ändras med marknaden och kan ändras ofta.
- Bunden ränta ligger fast under den bindningstid du väljer, till exempel ett till fem år. Bryter du bindningstiden i förtid kan banken ta betalt för det.
- Listränta och snittränta: Listräntan är bankens utgångspris. Många kunder får en lägre ränta genom rabatt eller förhandling, och snitträntan visar vad bankens kunder i genomsnitt betalar.
- Styrräntan från Riksbanken påverkar bolåneräntorna, men varje bank bestämmer sin egen ränta.
Det finns inget svar som passar alla på om rörlig eller bunden ränta är bäst. Rörlig ränta kan bli både billigare och dyrare. Bunden ränta ger förutsägbarhet, men du kan inte följa med om marknadsräntorna sjunker.
Vad ett bolån kostar
Räntekostnaden per år är ungefär lånebeloppet gånger räntan. Delar du med 12 får du kostnaden per månad.
Exempel: Ett lån på 2 400 000 kronor med 3 procent ränta kostar 72 000 kronor i ränta per år, alltså 6 000 kronor per månad, före ränteavdrag.
Utöver ränta och amortering tillkommer driftskostnader, som avgift för bostadsrätt eller el, värme, försäkring och underhåll för hus. Vid köpet finns också kostnader som lagfart och pantbrev för hus, eller pantsättningsavgift för bostadsrätt.
Ränteavdrag
Räntekostnader på bolån kan ge skattereduktion. Om dina räntekostnader är större än dina kapitalintäkter får du 30 procent av underskottet i skattereduktion, upp till 100 000 kronor. Den del som överstiger 100 000 kronor ger 21 procent. För att få reduktionen behöver du ha tillräckligt med skatt att dra av mot. Skatteregler kan ändras, så kontrollera aktuella villkor hos Skatteverket.
Så jämför du bolåneräntor
- Jämför snittränta och inte bara listränta.
- Titta på bindningstid och vad det kostar att bryta den.
- Kolla om räntan är kopplad till villkor, till exempel att du ska ha andra tjänster hos banken.
- Räkna på den totala kostnaden: ränta, amortering och eventuella avgifter.
- Fråga flera banker. Räntan går ofta att förhandla.
Bolåneräntorna ändras ofta. Den här sidan visar inga aktuella räntor, så kontrollera alltid räntan och villkoren hos banken innan du bestämmer dig.
Vanliga frågor
Hur stor kontantinsats behöver jag?
Enligt reglerna sedan 1 april 2026 minst 10 procent av bostadens värde vid köp. Banken kan kräva mer utifrån din ekonomi.
Måste jag amortera?
Det beror på belåningsgraden. Över 70 procent ska du amortera minst 2 procent per år, över 50 procent minst 1 procent, och är belåningsgraden 50 procent eller lägre finns inget krav.
Vad är ett bolånelöfte?
Ett besked från banken om hur mycket du kan låna. Det gäller under en begränsad tid och är ingen garanti för att banken godkänner det slutliga lånet.
Får jag låna mer på bostaden senare?
Ja, med ett tilläggslån. Belåningsgraden får då vara högst 80 procent av bostadens värde.